Asuntolaina

Mistä asuntolainaa ja miten

Yleensä uusi tai käytetty tuleva koti, olipa se kerrostaloasunto tai omakotitalo kasvimaineen, rahoitetaan osaksi asuntolainalla ja osaksi säästöillä. Ensiasunnon ostajalle on lisäksi vaihtoehtona valtion luoma ASP-asuntotilisäästäminen. Siinä säästetään tietty prosentuaalinen määrä rahaa ajatellun asunnon hinnasta, joko kuukausittain tai pankin asettamien ehtojen mukaisesti, minkä jälkeen pankki lainaa loput halvemmalla korolla kuin normaalisti. Lainalle voi lisäksi saada valtion korkotukea enimmillään 10 vuodeksi. Lainaa voi hakea pankeista ja kilpailuttaminen, myös sen oman tutun kotipankin, on terveellistä ja voi säästää pitkän pennin. Lainaa voi hakea myös rahoitusyhtiöiltä, jotka tarjoavat lainaa aina 50 000 euroon asti. Monesti pankin tarjoama vakuudellinen laina on selvästi halvempi vaihtoehto kuin rahoitusyritysten tarjoama vakuudeton laina.

Hakipa lainaa mistä tahansa, on yleensä tärkeää se, että on hoitanut raha-asiansa hyvin ja moitteettomasti. Mikäli luottotiedoissa on maksuhäiriömerkintä, saattaa se vaikeuttaa merkinnästä riippuen lainansaantia huomattavastikin. Jos pystyy näyttämään, ettei ole itse merkintää aiheuttanut tai että se on lievä ja jo hoidossa, voi lainantarjoaja jättää ikävän merkinnän vähemmälle huomiolle. Säännölliset tulot on suuri auttava tekijä lainaa haettaessa, tai jos pystyy osoittamaan, että on saamassa lähitulevaisuudessa vakituisen työpaikan. Lainaneuvotteluissa auttaa pitkälle myös se, että on ajatellut talouttaan nyt ja tulevaisuudessa, sitä kuinka lainasta ja muista juoksevista kuluista selviää. Hyvä on myös laskea etukäteen, mihin ja miten lainan aikoo käyttää. Nyt ei tarkoiteta sitä, ostaako tonnilla turkiksia ja toisella maitoa, vaan aikooko asuntoa remontoida, sisustaa tms. Ja aiotaanko pitää lyhennysvapaita kuukausia tai peräti vuosi. Ja mitä tehdään, jos vastaan tulee ikäviä ja yllättäviä tilanteita, joiden vuoksi maksukyky heikkenee. Asuntolainan kanssa ollaan kimpassa yleensä useita kymmeniä vuosia, joten monta seikkaa on hyvä pohtia ennen lainan hakemista.

Asuntolainaprosessi

Etukäteen tehtyjen laskelmien, ja ehkä jo haaveasunnon katsomisen jälkeen voi joko tehdä lainahakemuksen pankkien verkkosivuilla tai kävellä suoraan konttoreihin ajan varattuaan. Seuraavassa muutamia esimerkkejä pankkien vaatimista oman rahoituksen osuuksista vs. lainattavaan summaan.

OP (Osuuspankki): vakuudeksi saattaa riittää ostettava asunto, jonka arvosta tarvitaan kattamaan 70 % lainattavasta summasta. Mikäli vakuus ei riitä, voidaan ottaa pankin oma luottotakaus, jota saa max. 25 000 €/hlö.

Nordea: lainaa voi hakea max. 75 % asunnon kauppahinnasta ja vakuudeksi pantataan ostettava asunto. Mikäli vakuus ei riitä, tarjoaa pankki ns. OmaTakausta, joka on vaihtoehto lisävakuuksille tai henkilötakaajille.

Aktia: vakuudeksi saattaa riittää ostettava asunto, jonka arvosta tarvitaan kattamaan 70 % lainattavasta summasta. Pankki tarjoaa lisävakuudeksi Aktia Asuntolainatakausta.

Näin ollen voidaan ajatella, että ostettavan asunnon olisi katettava ainakin 70 % otettavasta lainasta, joillakin pankeilla enemmän.

Erilaisia asuntolainakäsitteitä

Tasalyhennys, kiinteä tasaerä vai annuiteetti?
Usealle lainalle, esim. asuntolainalle, on mahdollista valita lyhennystapa ja niitä ovat tasalyhennys, kiinteä tasaerä ja annuiteetti. Korkokustannukset ovat suoraan verrannolliset lainan lyhennystapaan. Mikä lyhennystapa sopii toiselle, ei välttämättä sovi toiselle, joten avataan tässä hieman käsitteitä.

Tasalyhennys
Tasalyhennys sopii sinulle, joka haluat panostaa isompiin lyhennyseriin lainan alkuvaiheessa ja saada lainan lyhentämisen hyvään vauhtiin. Itse lainanlyhennys (pääoman lyhennys) pysyy samana koko laina-ajan, vain korkojen heittelyt muuttavat lyhennyserää. Jos siis viitekorko nousee, nousevat myös maksut. Ja jos viitekorko laskee, kutistuvat myös maksut. Jos korkotaso pysyy samana koko laina-ajan, pienenee koron euromäärä lainan pääoman pienetessä.

Kiinteä taserä
Kiinteä taserä on juuri sitä, mitä nimikin kertoo, eli sopiva vaihtoehto silloin, kun halutaan tietää tarkkaan lyhennyserien summa per lyhennyskuukausi. Tällöin laina-aika ei ole tarkkaan tiedossa, eikä se olekaan sinulle ratkaiseva tekijä lainanlyhennyksessä. Tässä lyhennysmallissa lainan viitekorkojen nousu tai lasku vaikuttaa suoraan laina-aikaan, eli jos viitekorot nousevat laina-aikana, pitenee laina-aika, kun taas viitekorkojen lasku vaikuttaa lyhentävästi laina-aikaan. Lainaa otettaessa korkojen ollessa alhaalla tämä vaihtoehto saattaa houkuttaa, mutta se muuttaa laina-ajan suhteettoman pitkäksi korkojen noustessa. Tällaisessa tilanteessa voidaan ottaa yhteyttä pankkiin ja keskustella asiasta uudemman kerran.

Annuiteetti
Tämä lyhennysvaihtoehto on sinulle, joka haluat tietää täsmälleen lainasi takaisinmaksuajan, eivätkä lyhennyserien kasvut ja laskut vaikuta talouteesi. Jo lainaa ottaessa tiedetään, että tietyn päivämäärän jälkeen voidaan sanoa, että se oli siinä. Koron vaihtelut siis joko laskevat tai nostavat lyhennyserien kuukausisummaa, mutta viimeinen eräpäivä pysyy samana. Alussa lyhennykset kohdistuvat enemmän korkoihin ja vähemmän pääomaan, mutta laina-ajan edetessä ja pääoman ja siihen kohdistuvien korkojen pienentyessä lyhennetään pääomaa enenevässä määrin.
Marginaali
Marginaalilla luotonmyöntäjä mm. peittoaa riskinsä ja kattaa kuluja. Marginaali lasketaan viitekoron päälle ja se voi olla vajaasta 2 %:sta aina 20 %:iin asti. Vakuudellisissa lainoissa marginaali on yleensä henkilökohtainen ja siihen vaikuttavat mm. maksukyky, vakuudet ja asiakkuussuhde luotonmyöntäjään. Vakuudettomissa lainoissa marginaali on yleensä samansuuruinen kaikille.

Viitekorko
Viitekoron perusteella määritellään korko – eli lainasopimuksen hinta. Viitekorko on julkisesti noteerattu, eli sitä eivät voi pankit itse määrittää. Viitekorko määrittelee lainan kalleutta enemmän kuin marginaali. Yleisiä Suomessa käytettäviä viitekorkoja ovat Euribor- ja Primekorot.

Euribor
Euribor (Euro Interbank Offered Rate) on yksi viitekoroista, jota suomalaiset käyttävät eniten esimerkiksi asuntolainoissaan. Euribor on vaihtuvainen korko ja se tarkistetaan päivittäin klo 12.00 Suomen aikaa. Esim. asuntolainalle on mahdollista ottaa 1 kk, 3 kk, 6 kk tai 12 kk Euriborkorko. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että lainan viitekorko pysyy muuttumattomana valitun ajan, esim. 3 kuukautta ja tarkistetaan aina kolmen kuukauden välein.

Prime
Prime on pankkikohtainen viitekorko, jonka muutoksista pankit itse päättävät. Prime-korko on rauhallisemmin muuttuvainen kuin eurooppalainen serkkunsa Euribor.

Todellinen vuosikorko
Todellinen vuosikorko sisältää periaatteessa kaikki lainaan kohdistuvat kulut, kuten korko, toimitus- ja hallinnointikulut yms. lainanmyöntäjän kulut.

Lisäpalveluita
Kaiken asiasanaston lisäksi pankit tarjoavat lainoilleen lisäpalveluita, lisämaksua vastaan tietenkin. Näitä voivat olla mm. takaisinmaksuturva (esim. puolison kuoleman tai vakavan sairauden varalta), korkokatto (jotta korko pysyisi tiettyjen rajojen sisällä tietyn aikaa, tai koko laina-ajan), lyhennysvapaat (jolloin ei makseta pääomaa takaisin, vaan lyhennetään vain korkoja). Lisäpalveluista kannattaa kysyä rohkeasti pankilta, kuten myös kaikesta muusta, joka jää askarruttamaan mieltä. Allekirjoituksen yhteydessä kaiken pitää tuntua selvältä.”